Wohnung nach einem Todesfall räumen: Was zuerst zu tun ist

Nach dem Tod eines Angehörigen steht die Wohnung oft wochenlang unverändert da, während Angehörige mit Behördenwegen und Trauer beschäftigt sind. Irgendwann stellt sich die Frage: Wann und wie darf die Wohnung geräumt werden? Die Antwort hängt vom Stand des Verlassenschaftsverfahrens und von der Art des Mietvertrags ab.

Schritt 1: Das Verlassenschaftsverfahren verstehen

In Österreich meldet das Standesamt jeden Todesfall an das zuständige Bezirksgericht. Dieses beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär, der das Verlassenschaftsverfahren führt. Der Gerichtskommissär lädt die nächsten Angehörigen zur Todesfallaufnahme, meist zwei bis sechs Wochen nach dem Tod. Dabei werden Vermögen, Schulden, Erben und ein allfälliges Testament erfasst.

Wichtig für die Räumung: Bis zur Einantwortung (dem gerichtlichen Beschluss, der das Erbe überträgt) gehört der Nachlass rechtlich der Verlassenschaft. Wer vorher Gegenstände verkauft, verschenkt oder entsorgt, greift in fremdes Vermögen ein und kann sich gegenüber Miterben oder Gläubigern haftbar machen. Bei kleinem Nachlass ohne nennenswerte Werte kann das Verfahren bereits mit der Todesfallaufnahme enden. Klären Sie den Zeitpunkt der Räumung deshalb kurz mit dem Gerichtskommissär ab. Ein Anruf genügt meist.

Schritt 2: Den Mietvertrag prüfen

Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Was gilt, hängt davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist.

Im Anwendungsbereich des MRG (§ 14 MRG): Eintrittsberechtigte Personen wie Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Kinder oder Eltern, die im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, treten automatisch in den Mietvertrag ein. Wollen sie das nicht, müssen sie dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod mitteilen, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Gibt es niemanden, der eintritt, geht der Vertrag auf die Verlassenschaft über und kann von dieser beziehungsweise nach der Einantwortung von den Erben gekündigt werden.

Außerhalb des MRG (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, bestimmte Neubauten): Der Vertrag geht auf die Erben über. Sowohl Erben als auch Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen.

Bis zur Rückgabe der Wohnung läuft die Miete weiter. Deshalb lohnt es sich, die Kündigung schriftlich und so früh wie rechtlich möglich abzugeben und mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Bei Eigentumswohnungen gibt es keine Kündigung, aber Betriebskosten laufen ebenfalls weiter.

Schritt 3: Dokumente und Werte sichern

Bevor irgendjemand mit dem Ausräumen beginnt, sollten Sie systematisch nach Folgendem suchen:

• Testament, Vollmachten, Verträge (Miete, Versicherungen, Bankunterlagen, Sparbücher)
• Ausweise, Urkunden, Pensionsbescheide, Steuerunterlagen
• Schlüssel zu Keller, Garage, Bankschließfach, Zweitwohnsitz
• Bargeld, Schmuck, Sammlungen, Kunstwerke
• Datenträger wie Handy, Laptop, Festplatten, USB-Sticks
• Fotos und Erinnerungsstücke, die später nicht mehr auffindbar wären

Fotografieren Sie den Zustand der Wohnung vor Beginn. Das schützt gegenüber Miterben und dem Vermieter.

Schritt 4: Räumung beauftragen

Wenn der Gerichtskommissär grünes Licht gegeben hat oder die Einantwortung vorliegt, können Sie eine Räumungsfirma beauftragen. Bei Raummax läuft das so: kostenlose Besichtigung, schriftliches Angebot mit Fixpreis, Räumung direkt in unsere Fahrzeuge ohne Container, besenreine Übergabe. Persönliche Unterlagen, Bargeld und Schmuck, die während der Räumung auftauchen, werden beiseitegelegt und Ihnen übergeben.

Was eine Räumungsfirma darf und was nicht

Eine Räumungsfirma handelt ausschließlich im Auftrag. Sie darf:

• Gegenstände nach Ihrer Freigabe entsorgen, verwerten oder anrechnen
• Möbel demontieren und abtransportieren
• Problemstoffe fachgerecht zur Entsorgung bringen

Sie darf nicht:

• ohne Auftrag der Verlassenschaft oder der Erben tätig werden
• eigenmächtig entscheiden, was Wert hat und was nicht
• gefundene Dokumente, Bargeld oder Datenträger behalten oder entsorgen
• vom Vermieter allein beauftragt werden, solange Mietrechte bestehen

Lassen Sie sich die Auftragsberechtigung bestätigen, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Ein kurzer schriftlicher Auftrag, den alle Erben oder der Erbenvertreter unterschreiben, vermeidet später Streit.

Eigentumswohnung oder Haus

Gehörte die Wohnung oder das Haus dem Verstorbenen, entfällt die Kündigung, aber nicht die Eile: Betriebskosten, Heizung, Versicherungen und gegebenenfalls Kreditraten laufen weiter, bis das Objekt verkauft, vermietet oder übernommen ist. Bis zur Einantwortung kann die Verlassenschaft nicht verkaufen; der Gerichtskommissär kann aber dringende Maßnahmen wie das Abdrehen der Wasserleitung oder die Sicherung des Gebäudes genehmigen. Räumen Sie in dieser Phase nur, was für die Sicherung notwendig ist, etwa verderbliche Lebensmittel, und dokumentieren Sie den Zustand.

Wenn der Nachlass überschuldet ist

Übersteigen die Schulden das Vermögen, sollten Erben vor jeder Ausgabe mit dem Gerichtskommissär sprechen. Wer die Räumung aus eigener Tasche zahlt, bekommt das Geld unter Umständen nicht aus dem Nachlass zurück. In vielen Fällen ist eine Erbsentschlagung oder eine bedingte Erbantrittserklärung sinnvoll, bei der die Haftung auf den Nachlasswert beschränkt bleibt. Diese Entscheidung sollte nicht ohne Beratung fallen.

Zeitplan im Überblick

• Tag 1–14: Mietvertrag prüfen, gegebenenfalls Nicht-Eintritt erklären, Dokumente sichern, Wohnung fotografieren
• Woche 2–6: Todesfallaufnahme beim Gerichtskommissär, Zeitpunkt der Räumung abklären
• Danach: Besichtigung, Angebot, Räumung, Übergabe an Vermieter oder Hausverwaltung mit Protokoll

Quellen

• Abwicklung eines Verlassenschaftsverfahrens – oesterreich.gv.at
• § 14 MRG Mietrecht im Todesfall – JUSLINE
• Weitergabe der Mietrechte im Todesfall – Mietervereinigung Österreich