Immobilie vor dem Verkauf räumen: Leitfaden für Eigentümer

Wer eine Immobilie verkauft, denkt an Preis, Makler und Vertrag. An die Räumung denkt man meist zuletzt. Dabei entscheidet der erste Eindruck beim Besichtigungstermin über Interesse und Preisvorstellung der Käufer. Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümer, Erben, Makler und Hausverwaltungen, die ein Objekt verkaufsfertig machen.

Warum ein leeres Objekt besser verkauft wird

Ein vollgestelltes Haus hat drei Nachteile. Erstens wirken Räume kleiner, wenn sie mit Möbeln und Gegenständen gefüllt sind. Zweitens können sich Interessenten in einer fremden, persönlich eingerichteten Wohnung schwer vorstellen, selbst dort zu leben. Drittens verdecken Möbel und Teppiche den Zustand von Böden und Wänden, was Käufer misstrauisch macht und Preisabschläge nach sich zieht.

Dazu kommt ein praktischer Punkt: Viele Käufer kalkulieren den Räumungsaufwand als Kostenfaktor ein und ziehen ihn vom Angebot ab, oft mit großzügigem Sicherheitsaufschlag. Wer vorher räumt, kennt die tatsächlichen Kosten und verhandelt nicht über Schätzungen des Gegenübers.

Leer heißt nicht steril. Einige neutrale Möbel, saubere Böden und Licht in jedem Raum reichen. Was weg muss, ist der persönliche Bestand: Kleidung, Geschirr, Bücher, Keller- und Dachbodeninhalte, defekte Geräte, Gartenmöbel aus drei Jahrzehnten.

Ablauf in sechs Schritten

1. Bestandsaufnahme mit dem Makler. Gehen Sie das Objekt gemeinsam durch: Was bleibt (Küche, Einbauschränke, Sauna), was geht, was ist verwertbar. Der Makler weiß, was Käufer in der Region erwarten.

2. Persönliches sichern. Dokumente, Wertsachen, Erinnerungsstücke, Schlüssel. Bei Verlassenschaften müssen alle Erben Gelegenheit haben, auszuwählen. Details finden Sie in unserem Leitfaden zur Vorbereitung einer Räumung.

3. Besichtigung durch die Räumungsfirma. Raummax besichtigt kostenlos, schätzt das Volumen, prüft Zugänglichkeit und verwertbare Gegenstände, weist auf gefährliche Abfälle hin, die vorab zur Problemstoffsammlung müssen, und erstellt ein schriftliches Angebot mit Fixpreis.

4. Räumung. Verladung direkt in eigene Fahrzeuge, ohne Container vor dem Haus. Das ist bei Verkaufsobjekten von Vorteil: Kein Container, der wochenlang in der Einfahrt steht, während Interessenten vorbeifahren, und keine Bewilligung für die Straßennutzung.

5. Besenreine Übergabe und Dokumentation. Nach der Räumung werden Böden gekehrt oder gesaugt und grober Schmutz entfernt. Wir fotografieren den Endzustand auf Wunsch für Ihre Unterlagen.

6. Feinarbeiten. Erst jetzt lohnt sich, was Käufer sehen: Fenster putzen, gegebenenfalls ausmalen, Garten mähen, Lampen montieren, damit Räume bei Besichtigungen beleuchtet sind.

Dokumentation für den Verkauf

Käufer und Notare fragen nach Unterlagen. Sammeln Sie während der Räumung, was auftaucht, und legen Sie es in eine Mappe:

• Bauakt, Einreichpläne, Benützungsbewilligung
• Energieausweis (beim Verkauf gesetzlich verpflichtend, maximal zehn Jahre alt)
• Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Dienstbarkeiten
• Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster, Sanierungen
• Wartungsprotokolle für Heizung und Rauchfangkehrer
• Betriebskostenabrechnungen bei Eigentumswohnungen
• Fotos vor und nach der Räumung

Fotos vom leeren Objekt sind auch für das Inserat wertvoll. Makler fotografieren in der Regel erst nach der Räumung.

Zeitplan

Ein realistischer Zeitplan für ein Einfamilienhaus mit üblicher Einrichtung:

• Woche 1: Bestandsaufnahme mit Makler, persönliche Gegenstände sichern beginnen
• Woche 2: Besichtigung durch Raummax, schriftliches Angebot
• Woche 3: Erben oder Familie wählen Erinnerungsstücke, Verwertbares wird entschieden
• Woche 4: Räumung (ein bis drei Tage), besenreine Übergabe, Fotos
• Woche 5: Feinarbeiten, Maklerfotos, Inserat

Bei Eigentumswohnungen verkürzt sich der Plan entsprechend. Bei stark verstellten Objekten oder Häusern mit Werkstatt und Nebengebäuden sollten Sie eine bis zwei Wochen zugeben.

Häufige Fehler beim Verkauf mit Bestand

• Möbliert inserieren, weil es schneller geht: Die ersten Wochen eines Inserats entscheiden. Wer mit Fotos einer vollgestellten Wohnung startet, verliert die Aufmerksamkeit der aktivsten Interessenten.
• Räumung auf den Käufer abwälzen: Manche Verkäufer bieten an, den Bestand zu überlassen. Käufer rechnen das als Aufwand ein, nicht als Geschenk.
• Keller und Nebengebäude vergessen: Interessenten schauen in jeden Raum. Ein voller Keller relativiert ein aufgeräumtes Wohnzimmer.
• Räumung vor der Erbenentscheidung: Bei Verlassenschaften muss zuerst geklärt sein, wer was behält. Sonst ist der Streit vorprogrammiert.
• Keine Fotos vom Zustand vorher: Bei Rückfragen von Käufern oder Behörden fehlt der Nachweis, was sich verändert hat.

Hinweise für Makler und Hausverwaltungen

Raummax arbeitet regelmäßig mit Maklern und Hausverwaltungen in Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg und Wien zusammen. Für Sie relevant:

• Ein Ansprechpartner für Besichtigung, Angebot und Räumung
• Schriftliche Angebote, die Sie Ihren Kunden direkt weiterleiten können
• Feste Termine, abgestimmt auf Übergabe- und Besichtigungstermine
• Keine Container vor dem Objekt, keine Straßenbewilligung
• Übergabe mit Fotodokumentation für die Akte
• Rechnung an den Eigentümer oder die Verlassenschaft nach Absprache

Auch bei Räumungen im Auftrag von Hausverwaltungen nach Mietende gilt: Der rechtliche Auftrag muss vom Verfügungsberechtigten kommen. Bei Verlassenschaften ist das bis zur Einantwortung die Verlassenschaft, vertreten durch den Gerichtskommissär oder einen bevollmächtigten Erben.

Kosten

Die Kosten hängen von Volumen, Zugänglichkeit und Entsorgungsarten ab. Marktübersichten für Österreich nennen bei normal gefüllten Wohnungen etwa 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter; bei Häusern mit Keller, Dachboden und Nebengebäuden ist das Volumen entscheidend, nicht die Wohnfläche. Verwertbare Gegenstände werden angerechnet. Ein verbindlicher Preis entsteht nur nach Besichtigung. Kontakt: +43 664 454 06 06.

Quellen

• Abwicklung eines Verlassenschaftsverfahrens – oesterreich.gv.at
• Marktübersicht Entrümpelung Kosten Österreich – GutGemacht
• Firmen A–Z der Wirtschaftskammer Österreich