Wohnung besenrein übergeben: Was das rechtlich bedeutet

Der Begriff besenrein steht in fast jedem Mietvertrag und in vielen Räumungsangeboten. Was er konkret verlangt, wird trotzdem regelmäßig falsch eingeschätzt, von Mietern wie von Vermietern. Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in Österreich, den Ablauf einer Übergabe und die Rückzahlung der Kaution.

Was besenrein bedeutet

Nach der österreichischen Rechtsprechung, unter anderem des Obersten Gerichtshofs, beschränkt sich die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Gemeint sind Spinnweben, Staubflocken, Sand oder Erde am Boden, Essensreste, liegen gebliebener Abfall. Praktisch heißt das: Böden kehren oder staubsaugen, Oberflächen grob abwischen, Müll entfernen.

Nicht geschuldet ist unter besenrein:

• eine Grundreinigung mit Fensterputzen, Fugen schrubben, Backrohr ausbauen
• das Ausmalen der Wände (außer bei wirksamer Vereinbarung und nur, wenn die Wände über die normale Abnutzung hinaus beschädigt sind)
• das Schließen jeder Bohrlochs, sofern die Anzahl im üblichen Rahmen bleibt
• das Entfernen normaler Gebrauchsspuren

Enthält der Mietvertrag Klauseln, die eine Grundreinigung, das Ausmalen oder eine professionelle Reinigung verlangen, sind diese nur wirksam, wenn sie im Einzelnen ausgehandelt wurden und nicht gröblich benachteiligend sind. Viele solcher Standardklauseln in Formularverträgen wurden von den Gerichten als unwirksam beurteilt. Im Zweifel hilft die Mietervereinigung, der Mieterschutzverband oder die Arbeiterkammer.

Was zur Rückgabe gehört

Neben der besenreinen Reinigung schulden Sie die vollständige Räumung: Keine Möbel, keine Kartons, kein Kellerabteil voller Altlasten. Was Sie zurücklassen, darf der Vermieter auf Ihre Kosten entsorgen lassen. Weiters:

• alle Schlüssel inklusive Keller, Postkasten, Garage, Fahrradraum
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, Fernwärme dokumentiert
• eigene Einbauten nur belassen, wenn der Vermieter zustimmt; andernfalls entfernen und den ursprünglichen Zustand herstellen, soweit vereinbart

Das Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll ist keine Pflicht, aber der beste Schutz für beide Seiten. Es sollte enthalten:

• Datum, Uhrzeit, anwesende Personen
• Zustand jedes Raums mit Anmerkungen zu Mängeln
• Zählerstände mit Zählernummern
• Anzahl übergebener Schlüssel
• Fotos, am besten mit Datum, als Anhang
• Unterschrift beider Parteien

Unterschreiben Sie kein Protokoll, das Mängel enthält, die Sie nicht verursacht haben, ohne einen Vermerk. Fehlt der Vermieter beim Termin, dokumentieren Sie den Zustand selbst mit Fotos und Zeugen und übergeben die Schlüssel nachweislich.

Kaution: Rückzahlung und Abzüge

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes regelt § 16b MRG die Kaution. Der Vermieter muss sie unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückstellung der Wohnung zurückzahlen, samt Zinsen, soweit sie nicht zur Deckung berechtigter Forderungen dient. Eine fixe Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht; einige Wochen für die Abrechnung offener Betriebskosten gelten als angemessen. Verweigert der Vermieter die Rückzahlung, kann die Kaution im Außerstreitverfahren bei Gericht oder in Wien, Graz, Linz, Salzburg und anderen Städten bei der Schlichtungsstelle eingefordert werden.

Berechtigte Abzüge sind:

• offene Mieten und Betriebskostennachzahlungen
• Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen
• Kosten für die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände
• fehlende Schlüssel, wenn dadurch ein Schlosstausch nötig wird

Nicht abziehbar ist gewöhnliche Abnutzung: leichte Kratzer am Parkett, vergilbte Wände nach mehreren Jahren, abgenutzte Silikonfugen.

Streitfall: Der Vermieter behält die Kaution ein

Erhalten Sie nach der Übergabe keine Kaution oder eine Abrechnung mit Abzügen, die Sie nicht nachvollziehen können, gehen Sie so vor: Fordern Sie zunächst schriftlich eine detaillierte Aufstellung der Abzüge mit Belegen an, etwa Rechnungen für Reparaturen. Setzen Sie eine Frist von etwa 14 Tagen für die Rückzahlung. Bleibt die Antwort aus oder sind die Abzüge unberechtigt, können Sie den Anspruch im Anwendungsbereich des MRG im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht geltend machen; in Gemeinden mit Schlichtungsstelle ist zuerst diese anzurufen. Das Verfahren ist vergleichsweise kostengünstig. Beratung bieten Mietervereinigung, Mieterschutzverband und Arbeiterkammer. Ihr Übergabeprotokoll und die Fotos sind in diesem Verfahren die wichtigsten Beweismittel.

Besenrein bei Räumungen durch eine Firma

Wenn Sie eine Räumungsfirma beauftragen, klären Sie, ob die besenreine Übergabe im Preis enthalten ist. Bei Raummax ist sie es. Nach dem Abtransport werden Böden gekehrt oder gesaugt, grober Schmutz und Reste entfernt, und die Wohnung ist im Sinne der Rechtsprechung übergabefertig. Auf Wunsch fotografieren wir den Endzustand für Ihr Protokoll. Was wir nicht anbieten: Grundreinigung, Malerarbeiten oder Reparaturen, hierfür vermitteln wir auf Anfrage.

Tipps für eine reibungslose Übergabe

• Termin bei Tageslicht vereinbaren
• eigenes Protokoll mitbringen, wenn der Vermieter keines hat
• Zählerstände vor dem Termin selbst fotografieren
• Schlüssel vorher zählen und auf einen Ring geben
• die Kautionshöhe und Ihre Kontonummer für die Rückzahlung schriftlich übergeben

Quellen

• § 16b MRG Kaution – JUSLINE
• Wissenswertes über die Kaution – Mieterschutzverband Österreich
• Alle Fragen zur Kaution mit Checkliste – Mieterschutzverband Steiermark